Het stedenbouwkundig plan is gemaakt rond 5 kernwaarden. Hieronder lees je meer over de kernwaarden van het gebied. Bekijk alle informatie en de plankaart in het document Plankaart.

Een waterrijk landschapspark

We ontwikkelen een nat landschapspark waarbinnen een grote verscheidenheid aan planten en dieren hun thuis vinden. Het robuuste groene casco vormt de basis, waarbinnen de invulling flexibel landt. Je wandelt over vlonderpaden die slingeren door kruidenrijke grassen, wisselend nat of droog. De landschappelijke kamers worden gevormd door de bossages en singels, terwijl de routes begeleid worden door bomenrijen en struweel.

Een zachte overgang van rood naar groen

Waar voorheen de dorpsrand een scherpe afscheiding vormde met het buitengebied, zetten we nu in op een zachte groene overgang. We zorgen voor zichtlijnen naar het achterliggende gebied. De kenmerkende landschappelijke kamers vormen een mozaiek waarbinnen de gebouwen landen. Hier woon je rustig en landschappelijk. De woningen en school worden zoveel als mogelijk gemaakt met biobased materialen en natuurinclusief ontworpen.

Samen zelfstandig

Wonen en leren in Heidelust doe je samen. Hoewel je woning compact is, heb je veel gezamenlijk landschap waar je van kan genieten. Ook heeft iedere woning een relatie met buiten, middels een eigen balkon of ontmoetingsplek. Je woont hier in clusters en komt je buren tegen op de ruime ontsluitingszones, die ruimte bieden om een eigen plekje toe te eigenen. Het landschapspark is opengesteld en wordt gebruikt door volwassenen en kinderen.

Dienend aan de wijk

Heidelust staat niet op zichzelf! Zij biedt ook vele kwaliteiten aan de bewoners van wijk Theereheide. Zo is er de mogelijkheid om wijkactiviteiten te organiseren in het landschapspark of in de school. De wens is er om het  speelterrein van de school open te stellen, zodat kinderen uit de omringende wijk er kunnen komen spelen. Heidelust heeft bovendien een scala aan zit- en ontmoetingsplekjes, die op dit moment beperkt aanwezig zijn in de wijk. Door middel van het toevoegen van fietsen wandelroutes is het buitengebied bovendien recreatief beter bereikbaar voor de bewoners.

De wilde weelde: speels ontdek landschap

Het is hier een beetje ruig, misschien wat ‘natuurlijker’ dan normaal. Het landschap nodigt uit om te bewegen, spelen en actief te zijn. Doordat de auto’s geclusterd geparkeerd staan aan de rand is het gebied autovrij en veilig om doorheen te dwalen. Hier leef je in en met de natuur en het water. De groene omgeving is geschikt om te leren, bevordert de leefkwaliteit en draagt positief bij aan de ontwikkeling van kinderen.

De nieuwe invulling van Heidelust moet passen bij de omgeving en kenmerken van het gebied. Daarvoor is een analayse gemaakt van onder andere historische ontwikkeling van het gebied, de ontwikkeling van het landschap, cultuurhistorie, bodem opbouw, natuurontwikkeling en bereikbaarheid. 

Hieronder vind je in het kort de conclusies en uitgangspunten per onderwerp. Lees meer in het document Bibliotheek lagenanalyse.

Historische ontwikkeling

• diversiteit in landschap,
• sterke relatie met onderwijsinstellingen en instituten,
• bewoond door relatief welgestelden,
• aanwezigheid van vennen,
• agrarisch landschap, wel verandering van kleinschaligheid naar grootschaligheid
• sterke (functionele) relatie van de bebouwing met het omringende landschap
• onverharde paden structuren, verharde hoofdroutes
• compositie van gebouwen rondom een erf
• erf aan de rand van het perceel
• erf en landschappelijke kamers begeleid/begrensd door bomenrijen, bossages, sloten, hagen en struweel
• waar mogelijk nieuwe woningen volgens zelfde principe van erf-compositie en begeleiding door landschappelijke elementen inzetten
• landschapspark natuurlijk en extensief inrichten

Ontwikkeling landschap

• hoeveelheid verharding beperken, waterinfiltratie mogelijk houden tbv. beekdalsysteem
• vegetatie en landschapsinrichting aanpassen aan dekzandblakte/beekdal
• mogelijk maken van recreatieve verbinding naar landgoed Bleijendijk?

Cultuurhistorie

• archeologische verwachtingen zijn voor deelgebied A en B niet zo relevant
• behouden van en aansluiten op kenmerken van zandwegen, microrelief en essen/kampen landschap

Bodemopbouw

• locatie onderdeel van oorspornkelijk overstromingsvlakte; bij hevige regenval grotere kans op onder water lopen
• de gronden rondom de locatie zijn erg vruchtbaar, door de afzetting van slib en voedingsstoffen tijdens overstromingen; in het verleden ingezet als 'essen', in de huidige situatie ook vaak ingezet voor grootschalige landbouw. De planlocatie is minder geschikt voor voedselteelt
• door wisselingen in waterstanden in combinatie met veldpodzol kansen voor rijke biodiversiteit, waarbij de begroeiing aangepast is aan natte omstandigheden (bv. wilg, populier, riet, zeggen) of droge (heide-vegetatie)

Reliëf en water

• inzetten van natuurlijk verloop van water van hoog naar laag
• behouden van watergangen, waar mogelijk wel oevers verflauwen?
• noordelijke hoek van deelgebied A inzetten voor extra waterberging
• langs Kamperfoeliestraat klimaatbuffer maken?

Grondwater

• grondwater ligt relatief ondiep, beperkte mogelijkheid van afgraven
• inzetten op vegetatie die tegen fluctuaties kan en natte omstandigheden

Waterberging

• rekening houden met kans op het onder water komen te staan van de locatie

Gevolgen klimaatverandering

• rekening houden met aanvoer van water vanuit wijk Theereheide; zone bij Kamperfoeliestraat inrichten als klimaatbuffer, met mogelijkheid om dit te combineren met natte natuurontwikkeling?
• toevoegen van bossages en bomenlanen aan de locatie tbv. het verminderen van de ittestress op de locatie en het verbeteren van de woonkwaliteit

Kwaliteit leefomgeving

• 100 meter milieucontour wordt vrijgehouden van woningen
• daarnaast 50 meter spuitzone vrijhouden van woningen

Risico's

• geen maatregelen nodig tbv. externe veiligheid, risicobronnen (geluidsoverlast) zijn op voldoende afstand gelegen

Landschap en biotisch systeem

• inzetten van patchwork van landschappelijke kamers, met bossages en bomenlanen als randen
• vormgeving van landschapspark met natuurlijke vegetatie en extensies beheer
• landschapselementen gebruiken van essen- en kampenlandschap
• vegetatie inzetten behorend bij het essen/kampenlandschap en passend bij de ondergrond van dekzandwelvingen
• kans om de recreatieve kwaliteit van het gebied te vergroten door het toepassen van natuurlijke vegetatie, maar ook door de verbinding met het beekdal te versterken middels fiets- en wandelroutes

Stedelijk groen

• kans om de bomenrijen en routes vanuit Theereheide door te zetten op Heidelust
• bosje bij Papaverstraat doorzetten naar bossage op locatie Heidelust; bossage verdikken
• versterken van de groene overgang van dorpsrand naar buitengebied, op dit moment is dit een harde grens

Bereikbaarheid

• afhankelijkheid van de auto; voldoende parkeergelegenheid voorzien en rekening houden met doelgroepen
• voldoende fiets-parkeergelegenheid voorzien
• extra aandacht voor verkeersveiligheid op de Kamperfoeliestraat, waar veel verkeer bij elkaar komt en de toekomstige kruisingen naar Heidelust gebruikt gaan worden door oa. kinderen

Recreatie

• kans om fietsnetwerk uit te breiden en verbinding met buitengebied te versterken vanaf Theereheide, via de planlocatie
• verbindingen vanaf de planlocatie zijn nu vooral noord/zuid gericht, een directe west/oost verbinding naar het beekdal is op dit moment niet aanwezig. Mogelijk in de toekomst een kans om dit verder uit te breiden.
• kans: mogelijk snelfiets-as van Theereheide via Kentalis (tbv. school?) naar nieuwe hub bij SMG Oost

Openbare ruimte

• zachte overgang maken van dorp naar buitengebied en aansluiten op bestaande structuren
• kans om het landschapspark in te zetten als ontmoetingsplek, plek om te zitten en ontspannen voor de bewoners van Heidelust en de bewoners van Theereheide

Voorzieningen en bedrijvigheid

• tot nu toe is overwogen om de planlocatie ook in te zetten voor ouderen/zorgwonen, maar de afstand tot de voorzieningen is aanzienlijk. Focus op jongere generaties? (jonger dan 65)

Woningvoorraad

• de wijk scoort relatief slecht op duurzaamheid, met uitzondering van een nieuw appartementencomplex en de jonge wijk Hazenakker
• innovatie en inspiratie: Heidelust inzetten als duurzaam en circulair bouwen, waar mogelijk ook inzetten van zonne-energie

Wonen-Theereheide 

• Heidelust biedt diversificatie middels huur/appartement/corporatie/ontmoetingsplek

Uit de onderzoeken naar planologische haalbaarheid en de wateropgave in het gebied komen een aantal opgaven naar voren. Daarnaast zijn de maatschappelijke opgaven op het gebied van wonen en leefbaarheid veranderd ten opzichte van een aantal jaren geleden. Ook zijn de verwachte kosten voor uitvoering van de plannen van invloed op de haalbaarheid. Al deze opgaven samen hebben gevolgen voor de uitwerking van de scenario’s uit de ontwikkelvisie.

Water en duurzaamheid

Waterberging moet grotendeels op Heidelust in plaats van daarbuiten. Dat betekent minder ruimte voor woningbouw en een andere manier van bouwen (compacte bouw en op palen). Dat betekent hogere kosten en minder opbrengsten.

Het waterschap is tegen het vastgestelde scenario voor Heidelust. Zij geven onder andere aan dat waterberging zoveel mogelijk op Heidelust moet plaatsvinden, en dat compensatie op een andere plek onuitvoerbaar lijkt. Ook zijn er strengere eisen gekomen voor water en bodem bij ruimtelijke ontwikkelingen. Zo moet er CO2 vastgelegd worden door aanleg van nieuwe natuur en moet de waterbergingscapaciteit van een gebied behouden worden.

Woonbehoefte

Waterschap en Provincie gaan waarschijnlijk niet akkoord met permanente woningbouw op de gehele locatie (deel A en deel B). Wij verwachten in ruil voor een sociaal en klimaatvriendelijk alternatief op deel B een ontwikkeling op deel A wel te kunnen beargumenteren.

In de ontwikkelvisie is uitgegaan van in totaal 110 woningen (appartementen en grondgebonden woningen) op Heidelust (80) en de vrijgekomen locatie aan de Ericastraat (30) . Er is ingezet op sociale woningbouw, maar ook op een flink aandeel midden- en dure koopsector. Uit het woonbehoefteonderzoek dat in oktober 2022 is uitgevoerd, komt sterk naar voren dat er vooral behoefte is naar sociale huurwoningen en goedkope koop. Er is een inhaalslag nodig voor sociale woningbouw in Sint-Michielsgestel. We moeten hierbij van 16% sociale huur naar 33%.

Provinciale regelgeving

Uitbreiding van het stedelijk gebied kan alleen met een passend woningbouwprogramma. De focus moet liggen op sociaal/goedkoop in plaats van midden/duur. Dat betekent een lagere opbrengst.

In de provinciale interim omgevingsverordening zijn regels opgenomen waar een gemeente aan moet voldoen om extra woningen te mogen bouwen. Heidelust ligt niet helemaal binnen de bebouwde kom (stedelijk gebied). Om hier te mogen bouwen, moeten we de provincie vragen om het stedelijk gebied uit te breiden. We moeten daarbij goed het aantal en het type woningen uit kunnen leggen. Gezien de recente analyse van de woningmarkt kunnen we de aanvraag voor 80 woningen in het midden- en dure koopsegment op deze locatie niet onderbouwen.

Leefbaarheid

Nabijheid van voorzieningen is een belangrijke factor voor de leefbaarheid in de wijk. Een school kan functioneren als ontmoetingsplek voor jong en oud. Toekomst Kledingbank/Speelgoedbank nader te onderzoeken.

In ruimtelijke ontwikkelingen is leefbaarheid steeds vaker een belangrijk onderwerp. De kwaliteit van de leefomgeving is belangrijk. De nabijheid van voorzieningen, levendigheid en groenbeleving in de wijk zijn thema’s die meespelen. Dit heeft een positieve invloed op de gezondheid van mensen. Het stimuleert bewegen en gaat eenzaamheid tegen.

Kosten

We krijgen te maken met extra kosten door aangepast bouwen, aangepast woningbouwprogramma en indexeringen.

De ontwikkelvisie is in 2020 vastgesteld. In de periode daarna is het algemene prijspeil fors gestegen. In verband met de eisen voor waterberging moeten er extra maatregelen genomen worden om te kunnen bouwen. Bijvoorbeeld bouwen op palen of ophogen van het gebied. Dit brengt ook extra kosten met zich mee. Dit geldt ook voor de benodigde investering voor een nieuwe school.

Ook het actuele woningbouwprogramma zorgt voor een ander kostenplaatje. Sociale huur en goedkope koopwoningen leveren minder op dan woningen in het midden- en dure segment. De indexering van kosten werkt ook door in de tijd die nodig is voor ruimtelijke procedures om een school op Heidelust te kunnen bouwen. Al deze ontwikkelingen zijn meegenomen in een geactualiseerde kostenraming.

We moeten de plannen bijstellen

De plannen voor Heidelust en De Bolster zoals die in de ontwikkelvisie zijn opgenomen, blijken niet haalbaar. We moeten de plannen bijstellen.