Uit de onderzoeken naar planologische haalbaarheid en de wateropgave in het gebied komen een aantal opgaven naar voren. Daarnaast zijn de maatschappelijke opgaven op het gebied van wonen en leefbaarheid veranderd ten opzichte van een aantal jaren geleden. Ook zijn de verwachte kosten voor uitvoering van de plannen van invloed op de haalbaarheid. Al deze opgaven samen hebben gevolgen voor de uitwerking van de scenario’s uit de ontwikkelvisie.
Hieronder lees je meer over de opgaven:
Waterberging moet grotendeels op Heidelust in plaats van daarbuiten. Dat betekent minder ruimte voor woningbouw en een andere manier van bouwen (compacte bouw en op palen). Dat betekent hogere kosten en minder opbrengsten.
Het waterschap is tegen het vastgestelde scenario voor Heidelust. Zij geven onder andere aan dat waterberging zoveel mogelijk op Heidelust moet plaatsvinden, en dat compensatie op een andere plek onuitvoerbaar lijkt. Ook zijn er strengere eisen gekomen voor water en bodem bij ruimtelijke ontwikkelingen. Zo moet er CO2 vastgelegd worden door aanleg van nieuwe natuur en moet de waterbergingscapaciteit van een gebied behouden worden.
Waterschap en Provincie gaan waarschijnlijk niet akkoord met permanente woningbouw op de gehele locatie (deel A en deel B). Wij verwachten in ruil voor een sociaal en klimaatvriendelijk alternatief op deel B een ontwikkeling op deel A wel te kunnen beargumenteren.
In de ontwikkelvisie is uitgegaan van in totaal 110 woningen (appartementen en grondgebonden woningen) op Heidelust (80) en de vrijgekomen locatie aan de Ericastraat (30) . Er is ingezet op sociale woningbouw, maar ook op een flink aandeel midden- en dure koopsector. Uit het woonbehoefteonderzoek dat in oktober 2022 is uitgevoerd, komt sterk naar voren dat er vooral behoefte is naar sociale huurwoningen en goedkope koop. Er is een inhaalslag nodig voor sociale woningbouw in Sint-Michielsgestel. We moeten hierbij van 16% sociale huur naar 33%.
Uitbreiding van het stedelijk gebied kan alleen met een passend woningbouwprogramma. De focus moet liggen op sociaal/goedkoop in plaats van midden/duur. Dat betekent een lagere opbrengst.
In de provinciale interim omgevingsverordening zijn regels opgenomen waar een gemeente aan moet voldoen om extra woningen te mogen bouwen. Heidelust ligt niet helemaal binnen de bebouwde kom (stedelijk gebied). Om hier te mogen bouwen, moeten we de provincie vragen om het stedelijk gebied uit te breiden. We moeten daarbij goed het aantal en het type woningen uit kunnen leggen. Gezien de recente analyse van de woningmarkt kunnen we de aanvraag voor 80 woningen in het midden- en dure koopsegment op deze locatie niet onderbouwen.
Nabijheid van voorzieningen is een belangrijke factor voor de leefbaarheid in de wijk. Een school kan functioneren als ontmoetingsplek voor jong en oud. Toekomst Kledingbank/Speelgoedbank nader te onderzoeken.
In ruimtelijke ontwikkelingen is leefbaarheid steeds vaker een belangrijk onderwerp. De kwaliteit van de leefomgeving is belangrijk. De nabijheid van voorzieningen, levendigheid en groenbeleving in de wijk zijn thema’s die meespelen. Dit heeft een positieve invloed op de gezondheid van mensen. Het stimuleert bewegen en gaat eenzaamheid tegen.
We krijgen te maken met extra kosten door aangepast bouwen, aangepast woningbouwprogramma en indexeringen.
De ontwikkelvisie is in 2020 vastgesteld. In de periode daarna is het algemene prijspeil fors gestegen. In verband met de eisen voor waterberging moeten er extra maatregelen genomen worden om te kunnen bouwen. Bijvoorbeeld bouwen op palen of ophogen van het gebied. Dit brengt ook extra kosten met zich mee. Dit geldt ook voor de benodigde investering voor een nieuwe school.
Ook het actuele woningbouwprogramma zorgt voor een ander kostenplaatje. Sociale huur en goedkope koopwoningen leveren minder op dan woningen in het midden- en dure segment. De indexering van kosten werkt ook door in de tijd die nodig is voor ruimtelijke procedures om een school op Heidelust te kunnen bouwen. Al deze ontwikkelingen zijn meegenomen in een geactualiseerde kostenraming.
We moeten de plannen bijstellen
De plannen voor Heidelust en De Bolster zoals die in de ontwikkelvisie zijn opgenomen, blijken niet haalbaar. We moeten de plannen bijstellen. Lees meer over het vervolg van dit project.